Em 2022, enquanto a infla\u00e7\u00e3o medida pelo \u00cdndice Nacional de Pre\u00e7os ao Consumidor Amplo (IPCA) ficou em 5,8%, a alta do pre\u00e7o m\u00e9dio do aluguel residencial superou o \u00edndice em quase tr\u00eas vezes, chegando a 16,55%, o maior valor em 11 anos.<\/p>\n
O dado \u00e9 do \u00edndice FipeZap+, que considera valores de novos alugu\u00e9is em 25 cidades e \u00e9 calculado com base em an\u00fancios de domic\u00edlios desocupados \u2014 que podem ou n\u00e3o apontar o pre\u00e7o final que o inquilino pagar\u00e1 para morar ali, j\u00e1 que alguns locat\u00e1rios podem aceitar ofertas e baixar o valor para conseguir fechar neg\u00f3cio.<\/p>\n
Outro \u00edndice, o IVAR (\u00cdndice de Varia\u00e7\u00e3o de Alugu\u00e9is Residenciais), calculado pela FGV com base em contratos de alugu\u00e9is j\u00e1 assinados, aponta uma m\u00e9dia menor, mas tamb\u00e9m acima da infla\u00e7\u00e3o: 8,25% na taxa acumulada em 12 meses.<\/p>\n
As raz\u00f5es para o aumento do aluguel acima da infla\u00e7\u00e3o incluem mudan\u00e7as no cen\u00e1rio econ\u00f4mico e no comportamento, como a busca por im\u00f3veis mais centrais ap\u00f3s os momentos mais cr\u00edticos da pandemia da covid-19. Entenda:<\/p>\n
1. Reflexos de acordos feitos durante a pandemia<\/strong><\/p>\n “Na fase mais aguda da pandemia, entre 2020 e 2021, muitos propriet\u00e1rios negociaram descontos no valor do aluguel com seus inquilinos que passavam por dificuldades financeiras geradas, por exemplo, pela perda de um emprego”, aponta Andr\u00e9 Braz, economista e pesquisador do FGV IBRE (Instituto Brasileiro de Economia).<\/p>\n Se durante meses os acordos foram uma forma de manter, para o propriet\u00e1rio, o im\u00f3vel ocupado, e para o locat\u00e1rio, uma forma de manter o pagamento do aluguel em dia, quando a economia se recuperou um pouco, foi hora de reaver as contas, segundo o economista.<\/p>\n “No ano passado, houve crescimento do PIB pr\u00f3ximo de 3%. Ent\u00e3o, nessa situa\u00e7\u00e3o, muitos propriet\u00e1rios que n\u00e3o haviam praticado um reajuste no valor do aluguel e at\u00e9 que haviam dado desconto, passaram a cobrar reajustes um pouco maiores do que aqueles que est\u00e3o no contrato. A partir disso, observamos o IVAR girando em torno de 9% \u2014 bem acima da infla\u00e7\u00e3o, de 5,8%, medida pelo IPCA”, complementa Braz.<\/p>\n 2. Procura por im\u00f3veis em regi\u00f5es centrais<\/strong><\/p>\n “Junto com a reabertura da economia, a valoriza\u00e7\u00e3o das \u00e1reas mais centrais das cidades tamb\u00e9m volta a acontecer. Se durante a pandemia a busca era por espa\u00e7os maiores, saindo das capitais, em 2022 o movimento \u00e9 inverso. Muitas pessoas voltam a querer morar em regi\u00f5es que t\u00eam acessibilidade maior a servi\u00e7os, polos de emprego, centros de ensino, e com isso, h\u00e1 a valoriza\u00e7\u00e3o do aluguel”, explica Oike.<\/p>\n De acordo com o economista, as pesquisas feitas pelo Quinto Andar, com foco em capitais brasileiras, mostram que h\u00e1 um aumento na demanda por apartamentos menores.<\/p>\n “Os apartamentos n\u00e3o ficam muito tempo dispon\u00edveis, mas o aumento do pre\u00e7o tamb\u00e9m levou a alguns ajustes nas buscas: h\u00e1 mais p\u00fablico para apartamentos menores. \u00c9 outro movimento interessante.”<\/p>\n 3. Juros altos e menor interesse por financiamento<\/strong><\/p>\n A alta da taxa Selic, que est\u00e1 em 13,75% ao ano desde agosto de 2022, diminui o ritmo de pessoas aderindo ao financiamento imobili\u00e1rio, segundo especialistas.<\/p>\n “Continuamos com o cen\u00e1rio de habita\u00e7\u00e3o que n\u00e3o \u00e9 favor\u00e1vel \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o. Quando temos taxa de juros muito baixa, vemos pessoas saindo do papel de locat\u00e1rios e se tornando propriet\u00e1rias \u2014 o que acontece agora \u00e9 justamente o contr\u00e1rio”, analisa Juliana Inhasz, economista e professora do Insper (Instituto de Ensino e Pesquisa), em S\u00e3o Paulo.<\/p>\n “Com a taxa de juros baixa, as pessoas se comprometiam com aquisi\u00e7\u00f5es, e assim, a oferta para alugar era muito grande e o pre\u00e7o ca\u00eda. A taxa de juros hoje \u00e9 alta e, em paralelo, temos o aumento do custo da constru\u00e7\u00e3o civil. Com isso, o custo para ter um im\u00f3vel, seja construir ou comprar pronto, \u00e9 muito alto. O aluguel acaba se tornando a forma mais interessante \u2014 ou a \u00fanica possibilidade \u2014 e a demanda por loca\u00e7\u00e3o pressiona a oferta, subindo os pre\u00e7os.”<\/p>\n Expectativas para infla\u00e7\u00e3o em 2023 A percep\u00e7\u00e3o, no entanto, como refor\u00e7a a professora Juliana Inhasz, pode mudar nos pr\u00f3ximos meses.<\/p>\n “No ano passado, tivemos v\u00e1rios eventos que alteraram os pre\u00e7os, principalmente relacionados a produ\u00e7\u00e3o de alimentos, que foi afetada pelo clima. Isso fez com que os pre\u00e7os subissem bastante e alterou o IGP-M.”<\/p>\n O IGP-M, \u00edndice frequentemente usado como indicador para reajuste em contratos de aluguel, leva em conta a infla\u00e7\u00e3o ao produtor (IPA), consumidor (IPC) e constru\u00e7\u00e3o civil (INCC).<\/p>\n Para Inhasz, o cen\u00e1rio \u00e9 desafiador para quem depende de aluguel. “N\u00e3o estamos enxergando para 2023 uma queda da taxa de juros, que \u00e9 um fator importante para impulsionar a casa pr\u00f3pria. N\u00e3o \u00e9 o \u00fanico fator, mas \u00e9 importante, pois com a taxa baixa, as pessoas topam financiar. E tamb\u00e9m n\u00e3o estamos prevendo aumento de renda. Assim, habita\u00e7\u00f5es alugadas devem continuar altas ou serem pressionadas para cima.”<\/p>\n Nesse cen\u00e1rio, o economista Vinicius Oike, do Quinto Andar, considera que uma das grandes tend\u00eancias do mercado imobili\u00e1rio para as capitais \u00e9 a ascens\u00e3o dos microapartamentos.<\/p>\n Uma pesquisa in\u00e9dita feita com dados do Quinto Andar, Imovelweb e Wim\u00f3veis mostra que o pre\u00e7o \u00e9 o principal atrativo para essa busca. O valor de um microapartamento (considerado pelo estudo qualquer im\u00f3vel com menos de 30 metros quadrados) chega a custar, em m\u00e9dia, metade do valor de um apartamento de um quarto maior.<\/p>\n “S\u00e3o Paulo e Rio de Janeiro s\u00e3o cidades que se destacam para essa tend\u00eancia. Muitas v\u00e3o ser lan\u00e7adas e foram pensadas para o mercado de aluguel”, diz Oike.<\/p>\n
\n“H\u00e1 uma tend\u00eancia, no curto prazo, de estabiliza\u00e7\u00e3o da infla\u00e7\u00e3o deste ano, que pelas previs\u00f5es se posiciona em patamar ligeiramente abaixo do que fechou o ano passado. Seguindo essa dire\u00e7\u00e3o, o IVAR [que aponta os pre\u00e7os dos alugu\u00e9is] tamb\u00e9m deve desacelerar, mas ainda acima da infla\u00e7\u00e3o m\u00e9dia”, explica Andr\u00e9 Braz.<\/p>\n